apartment-architecture-balcony-building-259950

שאול בן דור

מכירת דירה – איך לעשות זאת נכון

הבית או הנכס שבבעלותנו הוא ברוב המקרים הנכס הכלכלי בעל השווי הגדול ביותר אשר ברשותנו.
ככל שנדע להבין לקראת מה אנו הולכים בתהליך המכירה, שלעתים מלחיץ מאוד, כך נדע
להתמודד עם הקשיים בדרך ונדע למקסם את המחיר אותו נקבל בעבור הדירה.
במידה ונדע מה נרצה להשיג במהלך אליו אנו הולכים, נגיע למסקנה כי יש שלושה דברים עיקריים שנבקש לקבל בסוף התהליך:
מחיר גבוה ככל האפשר, מכירה מהירה ותשלום מיסים נמוך ככל האפשר.


נבהיר כבר כי לא יוצאים לתהליך מכירה מבלי לבדוק קודם האם חלים עלינו מיסים עקב
המכירה ואם כן בכמה הם מסתכמים.


הרבה מאוד מוכרים לא מודעים לעובדה שעקב מכירת הדירה הם עלולים לשלם מיסים.
עורכי דין המתמחים בתחום הנדל”ן ידעו להתריע על כך בפניהם, אך נושא זה הנו משמעותי
ביותר ועל פיו תיפול ברוב המקרים ההחלטה האם להתחיל בכלל את הליך המכירה ולצאת
לדרך או לדחות את המכירה בזמן מה, דבר שיכול לחסוך לנו מיסים מיותרים.
עלינו לדעת לתכנן כיצד ובאופן חוקי להפחית את תשלום המיסים. ישנם סוגי מיסים שונים
כמו היטל השבחה, מס שבח ותשלומים אחרים לרשויות או לבעלי מקצוע. עסקאות רבות
מתבטלות לאחר שמוכר הדירה מבין את גובה המס אותו הוא צריך לשלם. על כן, שווה
לבדוק נושא זה טרם תחילת התהליך כדי לחסוך אי נעימות והוצאות כספיות מיותרות עקב
ביטול התהליך כמו תשלומים לעורכי דין.
כיצד נדע מה השווי האמיתי של הדירה שלנו? שימוש בשני גורמים עיקריים בתחום הנדל”ן
ייתן לנו ברוב המקרים את התשובה.

מתווך:
מתווכים הינם הכלי הטוב ביותר בשוק הנדל”ן בכדי לתת לנו מידע על שווי הנכס בבעלותנו.
רוב המתווכים חיים את שוק הנדל”ן ומבינים את השוק בצורה הטובה ביותר. מתווך מקצועי
יהיה מתווך שמתמקד באזור המכירה ומכיר את כל העסקאות שנעשו באזור המכירה. ברוב
המקרים המתווך ייתן לנו הערכה ריאלית ונכונה. בכלל, שימוש במתווך לצורך המכירה יכול
להיות מועיל וברוב המקרים נמכור את הדירה במחיר הטוב ביותר ובמהירות האפשרית.
אוסיף פרט חשוב- בחירת מתווך הנו תהליך בפני עצמו. בכל מקרה עדיף לבחור מתווך
העובד במשרד מסודר ומקצועי, בעל ניסיון רב בתחום ובעיקר מתווך המתמקד באזור
המכירה.
מתווך יעיל ומקצועי יעשה ברוב המקרים את עבודתו בצורה אמינה ומקצועית, כזו שתביא
לזמן מכירה קצר יחסית ובמחיר גבוה יותר. המתווך יהפוך את הליך המכירה לנעים יותר
ויגשר על מהמורות במהלך הדרך.
ייאמר מיד- לא כל המתווכים כאלו. על כן יש להקפיד ולבחור את המתווך הנכון לביצוע
המכירה.

שמאי מקרקעין
שמאי מקרקעין הוא למעשה הכתובת להערכת שווי מוסמכת. כזו שתעמוד לבחינה גם בפני בנקים,
בתי המשפט וקונים ומוכרים בשוק החופשי.
הבנקים משתמשים בשמאי מקרקעין בעיקר כדי להעריך את מחיר הדירה ולבדוק האם יש חריגות
בניה בנכס, כאלו שיכולים למנוע מהבנק לתת משכנתה לקונה. על כן הבנק יחייב את הקונה להביא
שמאי בכדי שיעריך את שווי הנכס ויבדוק האם הנכס נבנה על פי היתר. מוכרים וקונים יעזרו בשמאי
ללא קשר ללקיחת משכנתא כדי לוודא שהמחיר אכן משקף את שווי הנכס.

איך נמכור את הדירה שלנו במחיר גבוה ככל האפשר?
לפני שנכנסים לתהליך המכירה חשוב לבצע פעולות שישווקו את הדירה בצורה הטובה ביותר.
לדוגמה: סיוד וצביעת הדירה, סידור הדירה והכנתה למכירה. שיווק נכון של הדירה מבחינת הנראות
שלה הוא עניין שאסור לזלזל בו. לעיתים השנייה הראשונה שבה הקונה פוגש את הדירה היא
קריטית. ברוב המקרים הפעם הראשונה שבה הקונה נחשף לדירה תכריע האם הוא ממשיך או רק
עושה סיבוב נימוסים… אף אחד לא אוהב סיבוב נימוסים.

שיווק נכון של הדירה

כשמשווקים את הדירה ומפרסמים אותה אם באופן עצמאי ואם בעזרת מתווך חשוב לצלם את הדירה
כשהיא מוארת ומסודרת באופן כזה שיבליט את גודלה ואת הדברים היפים שבה. ככל ויבקרו בדירה
יותר אנשים כך הסיכוי למכור אותה מהר ובמחיר הטוב ביותר יהיה גבוה יותר.
חשוב להתחיל לשווק את הדירה במחיר הנכון. אין טעם לנקוב בסכום דמיוני, כזה שלא יביא פניות
“וישרוף” את הדירה. נכון, הישראלים אוהבים להוריד מחיר, כמו כולם, אך קונה רציני יהיה מוכן
לשלם את המחיר הנכון עבור הדירה גם אם לא יוריד סכום משמעותי. ברגע שידע שהוא משלם מחיר
סביר, גם אם גבוה טיפה ממחיר השוק הוא יקנה אותה. צריך רק להתאהב בדירה…

Share on facebook
Share on whatsapp
Share on email
דילוג לתוכן